迈进2023年，谁是成都豪宅圈第一位炙手可热的新星？

市场给出的答案是：

(资料图片仅供参考)

中交·鹭鸣九章在元旦节期间推出了48套主力总价约800-1200万级的叠拼产品，开盘当天，卖得只剩样板间了，销情火爆。

元旦假期我人在外地，10来位急着上车的局花向我询问“买不买得？”

因为确实没去看过，不敢妄下结论。所以，这篇文章既是项目深度品审，也是给已上车的局花们补缴一份作业

鹭鸣九章是央企中交地产在成都主城区开发的首个豪宅项目，也是今年豪宅圈首个高总价叠拼。

假期停休，该开盘的开盘，该复盘的复盘，家大业大的央企都那么努力，我们还有啥理由不努力？

楼盘档案为项目基础信息，大家直接看。

值得一提的是项目物业服务由绿城物业提供，并且还是绿城E.O管家服务体系。这是绿城物业为杭州TOP级豪宅绿城凤起潮鸣定制打造的高端住宅物业服务独立品牌，后期服务质量有比较可期的可靠性。

上周末，我终于到项目实地认真踩了踩，说说真实感受：

热销不是意外！

回到办公室，和团队开了会，我们从市场、板块、产品、购买逻辑几个维度总结出以下几点分享给大家。

新区的优势在于城市界面，主城区的优势在于配套完善和客户厚度，我一直坚持一个观点：

主城区只要有兼顾配套和界面的土地更新出来，必然不缺实力买家。

鹭鸣九章第一大优势就是区位。

它距离攀成钢确实太近了，对面就是攀成钢核心区，步行一公里范围内可达塔子山公园、沙河公园、环贸ICD、万象城等，距离地铁四号线万年场站也仅有200多米。

当然，有些客户纠结这个位置到底属不属于攀成钢？毕竟鹭鸣九章是隶属成华区的项目。

我的看法是：不用太过在意板块边界是否泾渭分明，细密的主城区，相邻板块之间本身就是相互渗透，除公立学校外，配套基本共享。尤其是针对深改人群的豪宅产品，已经开始显露出跨板块存在的现象！

万象城和攀成钢的城市界面链接、公园商业、产业人群早已融为一体。

据我了解，鹭鸣九章一批次的48套叠拼，大部分是被攀成钢和万象城的地缘客群消化。

地缘客群购买逻辑很简单：

▌攀成钢+万象城一直是高密区域，极度缺乏低密形态产品，把攀成钢的就近高层置换成叠拼产品，社交圈和生活环境都不需要做调整和适应。

▌性价比看得到，攀成钢180㎡高层的总价和鹭鸣九章的部分叠拼价格差不多，且两者享受几乎同样的城市资源配套。

作为三环内第一豪宅板块，攀成钢至少有10万居住人口，客户厚度正是鹭鸣九章的信心和客群来源。

所以，我认为项目年后加推二批次时，快速清盘依然不是问题。

去年三月，中交地产拍下了这宗约44亩的纯住宅用地，整体容积率1.5。

为了给钢管厂三区留出过路通道，地块被分割成了两个独立组团。项目给两个组团分设独立入口，使得叠拼区和高层区互不打搅。

最关键的是，占地约33亩的叠拼组团容积率只有1.0。在我印象中，成都已经很多年没有低于1.5容积率的土地出让了。

要知道，攀成钢豪宅容积率3.0以下的寥寥可数。这几年，我品审过的豪宅项目，最低容积率的融创·国宾雅集也是1.2，鹭鸣九章的土地区位和指标稀缺决定了项目的独一无二性。

其次就是产品的纯粹性。

约33亩叠拼组团总共规划了100户纯叠拼产品，户亩比只有3：1（一亩土地只有三户），除了北侧两栋邻路楼型是三叠，其余栋型均为上下两叠。

总图布局尽量减少栋型拼接，增加独立栋型，增加端户产品，提高了居住舒适性和端户庭院的利用率。

从规范数据来看，项目楼间距保持在约14.5m，这对于总高14.9m的四层叠拼来说就是相对常规的1:1楼间距高宽比。但是，由于选用的L形户型产品，大部分主立面间距能达到19-20m，这对园区空间感受有本质的提升。

现场示范区实景已经呈现，叠拼园区主大门长约40m，豪宅范儿就是要靠这种满满的仪式感填充。

不仅如此，叠拼组团还采用了地上地下双归家系统。

地上归家动线通过观景连廊、宅间道路与私家庭院联通。地下动线通过水景庭院组织了主要的会所空间，后期规划为私人宴会厅、洽谈室、健身房等功能。

关于总图和示范区就介绍到这里。

打个总结：体量适当的场地和罕见的1.0容积率让产品方案十分强悍，站在建筑师的角度，这种项目可遇而不可求。

栋型以上下两叠为主，独门、独院、独立电梯配置极大的保证了每一户的私密性。

▌上叠北侧入户，下叠南侧入户，同一楼栋或单元的四户人，入户动线完全无交叉。

▌下叠分配南侧入户庭院，上叠分配北侧入户庭院。中户庭院面积约40㎡，部分端户庭院面积可达100㎡以上。

▌上下叠户内均考虑有竖向电梯。其中，下叠户型预留有户内电梯井，后期业主自行加装电梯即可，对于家中有老人常住的客群十分友好。

▌上下叠均有独立地下空间。相较于前两年地下面积占比较大的叠拼，鹭鸣九章的地下面积相当克制。仅在必要的走道、户内楼梯、预留卫生间部分计产权面积，其余部分均是5.6m挑高的空间，后期业主自行改造使用。

▌户户均可在地库停车后直接从地下室开门入户，实现最短归家动线。

后疫情时代，豪宅客户越来越追求独立私密的居住环境。不仅是公共空间和居住空间的分离，也包含户内空间的分离。中交这一次的产品很好地营造了别墅产品私密性和舒适性。

户型方面，采用了这两年非常流行L型平面布局。

特点是有更多的居家空间朝南，南向面宽达到10.4m，豪华级叠拼参数配置。

来看看下叠。

首层使用面积约100㎡，尺度空间感舒适。LDK厅尺度约70㎡，和同面积的大平层公区尺度相当。

超大窗墙比，客餐厅区域大面积落地窗，可以把户外庭院的景观引入室内。

中西厨位于北侧，厨房面积约18㎡，这是局座看到过厨房最大的叠拼。

厨房外部接了一个独立后勤用房，我一直吐槽很多叠拼没有独立后勤阳台，鹭鸣九章就增加了这一点考量。

上到二层，面宽优势可以布置三间朝南的独立卧室（两套房），主卧区坚持小家化理念，使用面积约48㎡，包含有9㎡独立衣帽间、五件套主卫，以及约24㎡的睡眠空间。

主卧区还配置有超大尺度的南向景观阳台，贯通主卧和客卧，这里是吸烟男女主人最爱的区域

约9㎡的下沉庭院可以让地下夹层空间直接采光，可作为临时客房或者保姆用房。下叠地下室改造后可使用面积约80㎡，实用又实惠。

再说说上叠的两大卖点。

▌首先是上叠的首层公区外部可以拓展出一个约27㎡的室外空间。

很多上叠产品最大的问题就是公区和室外空间没有行为交集，没有户外空间就缺点墅感营造，鹭鸣九章约27㎡的露台空间就是户外生活的完美补充，做法和另一个创新叠拼浣云居非常相似。

叠拼形态上的退台设计，使得上叠在空间进深上比下叠要少一些尺度。

特别在二层睡眠区，主卧套房面积功能对应都有缩减，但是依然有约37㎡的使用面积。

南向书房进深偏小，不过好在外部接了一个进深2.1m的长阳台，后续通过拓展可加大书房进深，使得其功能更为完备。

▌上叠另一大卖点是坡屋顶下方空间可打造为阁楼。

鹭鸣九章在屋顶增加了阁楼空间，这和之前我提到的浣云居相似。通过后期对坡屋面一定的改造处理，会有不错的应用场景。

鹭鸣九章的户型和栋型称得上是在成都最强叠拼设计逻辑上的又一次升级。

它广泛吸取了市场上创新叠拼的长处，同时又规避了“地下室过大”“局部动线交集”等一些短板，这种后发优势让它的产品表达战力满满。

鹭鸣九章首批次叠拼的套均面积超过253㎡，套均总价约800万级，这意味着居住客群的财富量级纯粹且对等。

需要注意的是，250㎡以上的叠拼产品比250㎡的大平层产品入住成本更高，后期装修再投入200-300万是主流操作。因此，鹭鸣九章叠拼业主群体基本都是1000万级客户。

我在里说过，成都每年1000万以上的新房备案只有300余套，由此更可见鹭鸣九章的强大吸附力。

最后，谈谈我对豪宅圈层的思考。

我的观点是：豪宅楼盘的圈层纯粹性更多跟面积尺度相关。

举两个例子：大源组团一套140多平的高梯户比高层能卖500万，雅居乐花园的铂雅苑280㎡大平层、峰南组团二手联排也都是500万左右。我们可以说大源的板块能级比雅居乐高，但论财富量级，铂雅苑、峰南业主可能高于大部分大源客群。

不少人吐槽攀成钢板块的伊泰·天骄涨幅不大，不如城南很多盘。但作为主城区少有的260㎡起步豪宅社区，伊泰·天骄业主的财富量级事实上是高于金融城大部分小区的。

回到鹭鸣九章，叠拼组团共100套叠拼，首批次已售罄，后续加推均为上下叠产品，套均面约积280㎡，套均入住成本千万级。在攀成钢、万象城甚至整个东二环，它的圈层纯粹性其实和伊泰·天骄在同个刻度线上，都是领军级的存在。

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