可能以后，新城（601166.SH）对外说辞里，将不再出现“万达”，而是“博枫”Brookfield。

博枫这名字，是在4月3日业绩会上，从董事长王晓松口中蹦出来的。

(相关资料图)

王晓松说，博枫并不是单纯的资管类公司，而是一家在不动产、基建、商业等有着产业综合运营能力的资产管理公司。在研究了诸多家成熟企业后，新城选择深度对标博枫。

经历了死去活来的2022年，地产公司们普遍像泄了气的皮球。

庆幸也好，意外也罢，新城还算是一家有梦想的公司，或者说还能喊出梦想的公司。王晓松还算是一位有情怀的地产二代。

拉回到现实，谦虚点讲，现阶段的新城和博枫可不是一个量级。

在成为博枫或者具备像博枫那样的成熟运营能力之前，有必要尽可能审视一遍，新城有做哪些准备。

● 很直观的一点，新城正成为一家靠收租就能收入近百亿的公司。

2022年新城商业运营总收入首次突破100亿。这主要由重资产+轻资产运营中的140个吾悦广场贡献。轻资产的吾悦广场有14个。

新城将2023年商业运营收入目标设定在110亿，还是偏保守。

算上在建+拟建的，新城吾悦广场一共有194家，在国内购物中心的数量仅次于万达。

新城投资性物业有1159亿元，占总资产的25%。

● 两年前，新城开始搭建资管平台。

内部对美国次贷危机后，帕尔迪收购桑达克斯，加拿大的博枫、日本的三菱、新加坡凯德等等做过一系列研究。

资管平台的搭建也是以人员调整+住宅业务收缩为代价。去年年底，新城又把总部—区域—项目的三级架构进行了一轮调整。

内部有个“活水计划”的称法，要点是保障团队稳定性，实现不同事业部之间人才流动，同时将核心人才保留率作为各部门的考核指标。

按照新城在今年2月份的盘点结果，公司希望当中30%的优秀人才到了今年年底能有90%还在职，最少是80%。

● 虽然跟优秀企业有差距，但吾悦广场的收益率基本达标。

如果用NOI/公允价值计算，开业3至5年的吾悦广场能在5.4%，开业5年以上7%。

如果是NOI/原始投入，即物业收益率（NPI Yield），数值还会更高。

● 价值观导向上的变化。

对于商业资产，内部提倡做深度运营和回归本质。从原先的空间运营转到用户运营，从原先的招商思维转为经营思维，从客流营造转变为客户服务。构建用户为核心，满足多方价值诉求的新型价值关系。

比如，运营一个购物中心时，不再单纯为了追求财务指标把满铺放在第一位，而是与品牌方一起提高业绩坪效、销售额等。

● 与此相应的在管理方式和考核上，往深度运营能力倾斜。

考核上体现整个服务的响应度，内部管理上倡导优秀案例的分享和推广，采取多种举措和品牌方联动等等。

说白了就是先自己内卷了自己一遍。

因为不这么做，新城也发现会有问题，特别是一些三四线城市核心区域开业了四五年的吾悦广场，一旦租金水平到1亿左右就会有瓶颈。

新城能不能成为下一个博枫，关键在于能不能通过专业的运营管理，提升资产的经营回报和估值。

在王晓松的话语里，至少他认为做这件事的时间点成熟了。

▶ 一是，房地产行业处于重整阶段。开发商的角色和定位正面临切换，需要去做更为专业的事情，而不是像以前一样从资金、土地、销售等全链条覆盖。

▶ 二是，商业地产领域的REITs正处在方兴未艾阶段。新城有资格、有基础、有准备迎接它的到来。

不能小觑吾悦广场对于新城的作用。至少在这一次的地产行业缩表出清期，它在那几个至暗月份里保住了新城的命。

截至2022年底，新城用吾悦广场做了260亿的融资。而新城销售业态的融资，主要是银行开发贷+信托融资也就300亿。

另外，新城吾悦广场之前没有做很高的LTV，未来还有融资空间。一是做过融资的吾悦广场可以进一步提高抵押率。二是还有近50座已经开业的吾悦广场没有做过融资。三是在建吾悦广场落成开业后也可以作为融资补充。

按照当下情况推演，新城认为不管是做经营性物业贷、抵押贷款还是中债增反担保的抵押物，吾悦广场未来能产生400多亿的增量融资。

另一方面，新城对于REITs一直是保持开放态度。

在2018年年底，新城就试图以海口一个吾悦广场作为突破口。后来又转战新加坡，打包了9个商业物业作为底层资产准备去发行REITs。现在面对国内REITs的窗口期，新城没有理由不去努力。

只不过商业REITs还有待更多操作细则的出台。作为权益类融资，融资成本目前没有比债务融资成本低，甚至还会高。因为监管要求年化回报率不得低于3.8%再叠加基金管理费，成本会在4%甚至5%以上。

新城将2023年定义为是公司大资管落地的元年。至于能不能讲好对标博枫的故事，是新城的事。

我们不该轻易去否定一家有梦想的公司，更何况资本市场多年来习惯了听故事。